Por Julián Obregón – Abogado
Firmar un contrato de alquiler dejó de ser un simple trámite de inmobiliaria para convertirse en una de las decisiones financieras más delicadas de estos últimos años. Con la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, pasamos de un sistema legal rígido a una libertad de contratación casi total. Esta nueva regla es un arma de doble filo: beneficia a quienes saben negociar, pero expone a riesgos enormes a quienes firman por inercia.
Pasamos de un sistema extremadamente rígido a un esquema de «libertad de contratación» regido por el Código Civil y Comercial. Hoy, lo que se firma en el contrato es ley para las partes. Sin embargo, esta nueva libertad generó un mar de dudas en la calle. Ya sea que usted tenga una propiedad para alquilar o sea un inquilino, estas son algunas cuestiones jurídicas que debe conocer antes de firmar.
I. ¿Cuál es el plazo mínimo para un alquiler?
Bajo la ley anterior, nadie podía firmar un contrato de vivienda por menos de tres años. Hoy, el plazo mínimo legal no existe. Las partes pueden pactar el tiempo que consideren más conveniente según sus necesidades (por ejemplo, 6 meses, 1 año o 2 años). La única salvedad que establece el Código es que, si en el contrato los firmantes se olvidan de establecer un plazo, la ley presume que el alquiler de vivienda es por 2 años y el comercial por 3 años.
También debemos tener en cuenta que no podría firmarse un contrato de alquiler destinado a vivienda por más de 20 años, ya que éste es el plazo máximo permitido. Lo mismo sucede con los contratos comerciales, sólo que en este caso el plazo máximo es de 50 años.
II. ¿En qué moneda y con qué índice se actualiza el pago?
Este es el cambio financiero más fuerte. Ya no es obligatorio usar los índices del Banco Central (ICL) ni esperar un año o seis meses para actualizar el canon. Actualmente, el contrato puede fijarse en la moneda que elijan (pesos, dólares, etc.) y la actualización del precio puede hacerse con la periodicidad y el índice que acuerden libremente. Lo más habitual en la práctica actual está siendo pactar actualizaciones cada 3 o 4 meses utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, lo que permite que el precio acompañe la inflación real sin desajustes agresivos.
III. Si se rompe un artefacto esencial o hay humedad, ¿quién paga?
Esta es la discusión más común. Al derogarse la ley especial, volvemos a la regla general del Código Civil y Comercial: el propietario (locador) tiene la obligación de conservar la propiedad en estado de servir al uso convenido. Esto significa que los daños estructurales, vicios ocultos, filtraciones de humedad severas o la rotura de un termotanque, por ejemplo, por desgaste natural le corresponden al dueño. Por su parte, el inquilino (locatario) debe hacerse cargo del «mantenimiento ordinario» (cambiar un cuerito, arreglar la persiana que se trabó por el uso diario, o pintar al entregar). Sin embargo, como ahora rige la libertad de partes, es vital leer el contrato antes de firmar, ya que se podrían incluir cláusulas donde el inquilino asuma mayores responsabilidades sobre las reparaciones.
IV. ¿Qué pasa si el inquilino se quiere ir antes de tiempo?
La «rescisión anticipada» también cambió. Hoy, el inquilino puede irse de la propiedad en cualquier momento del contrato (ya no hace falta esperar que pasen 6 meses como exigía la ley anterior). Sin embargo, esta salida tiene un costo legal. Si el inquilino decide rescindir, debe pagarle al propietario una penalidad equivalente al 10% del valor total que resta pagarhasta la finalización del contrato. Por supuesto, las partes pueden negociar y dejar por escrito una multa diferente, pero si el contrato no dice nada, rige este 10% establecido por el DNU.
V. ¿Me pueden pedir el depósito en dólares o meses por adelantado?
Sí, aunque con la ley anterior, el propietario tenía prohibido exigir el pago de más de un mes por adelantado y el depósito de garantía estaba rígidamente determinado en pesos. Hoy, bajo el principio de libertad de contratación, esto cambió rotundamente. Las partes pueden acordar, por ejemplo, que el alquiler comercial o de vivienda se pague con varios meses de anticipación. Además, se volvió una práctica sumamente habitual que el depósito de garantía se entregue en dólares billete. Esto beneficia a ambas partes: asegura al propietario que ese fondo ante posibles daños no se devaluará con los meses, y le garantiza al inquilino que, al finalizar su contrato y entregar la llave, recuperará la misma moneda dura sin haber perdido poder adquisitivo.
VI. Expensas ordinarias y extraordinarias: ¿Qué me toca pagar?
Cuando se alquila una propiedad dentro de un consorcio (departamentos o galerías comerciales), la división de los gastos suele ser un foco de conflicto. Al no existir ya una ley de alquileres que lo regule específicamente, el contrato debe ser muy claro. La regla jurídica de base es que el inquilino debe abonar las expensas ordinarias, es decir, los gastos del día a día que hacen al funcionamiento normal del edificio (luz de pasillos, sueldo del encargado, artículos de limpieza). Por el contrario, las expensas extraordinarias —aquellos gastos imprevistos que aumentan el valor estructural del edificio, como cambiar el ascensor o pintar toda la fachada exterior— le corresponden siempre al propietario.
VII. Falta de pago y desalojo: Los plazos legales y el conflicto de las llaves
Este es el escenario límite que nadie desea, pero cuyas reglas deben estar claras. Si el inquilino deja de pagar, el propietario no puede iniciar un desalojo al día siguiente. La ley exige un paso previo innegociable: enviar una intimación de pagootorgando un plazo mínimo de 10 días para regularizar la deuda, indicando el lugar de cobro. Un detalle clave a favor del propietario: esta notificación se envía al domicilio fijado en el contrato y es legalmente válida aunque el inquilino se niegue a recibirla. Si cumplido ese plazo no hay pago, o si el contrato finalizó por cualquier motivo y no se devuelve el inmueble, el dueño queda habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo.
Por otro lado, la ley frena una práctica abusiva muy común: el locador en ningún caso puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su entrega. Si el dueño se negara a aceptarlas, el inquilino tiene el derecho de realizar una «consignación judicial» (entregárselas a un juez). Si el inquilino realiza este paso dentro de los 10 días hábiles de haber notificado al locador, no se le cobrará el alquiler por esos días de demora y, además, todos los gastos y costas de esa acción judicial correrán por cuenta exclusiva del propietario.
El nuevo escenario exige mayor responsabilidad al momento de sentarse a negociar. El contrato dejó de ser un simple formulario estándar para convertirse en el verdadero escudo protector de los derechos de ambas partes. Asesorarse legalmente antes de firmar es hoy más barato y seguro que resolver un conflicto en el futuro.
